Введение

При строительстве склада перед инвестором или владельцем бизнеса встаёт главный вопрос: какой склад возводить — капитальный или некапитальный? На первый взгляд разница кажется формальной, но именно от этого зависит юридический статус объекта, возможности эксплуатации, налоговые последствия и срок службы здания.

Компания ПРОМРЕСУРС с 2016 года проектирует и строит склады в Москве и Московской области. За это время мы реализовали десятки объектов и хорошо понимаем, где могут возникнуть подводные камни.

В чём разница между капитальным и некапитальным складом?

• Капитальное строение
• Прочно связано с землёй (фундамент, инженерные сети).
• Срок службы — 30+ лет.
• Требует получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.
• Регулируется Градостроительным кодексом РФ, СП 20.13330.2016, СП 56.13330.2021, ГОСТ Р 23118-2012.
• Может использоваться как объект инвестиций (внесение в ЕГРН, сдача в аренду, продажа).
• Некапитальное строение
• Лёгкие конструкции (навесы, тентовые ангары, складские модули).
• Фундамент либо отсутствует, либо минимальный.
• Срок службы — 5–15 лет.
• Не требует разрешения на строительство (ст. 51.17 ГрК РФ).
• Не всегда возможно зарегистрировать как недвижимость.

Москва и регионы: разные правила

В Москве и Московской области нормы строительства очень строгие. Здесь важно строго соблюдать все требования законодательства, иначе объект могут признать самовольной постройкой.

В регионах России контроль пока мягче: часть требований можно «обойти», но это только до поры до времени. Практика показывает, что через несколько лет инвесторы рискуют столкнуться с проверками, штрафами и даже признанием здания недостроем.

Что лучше выбрать для инвестиций?

• Для долгосрочной аренды или продажи — капитальное строение.
• Для быстрого использования под бизнес — возможны некапитальные решения, но только при грамотном юридическом оформлении.

Компания ПРОМРЕСУРС рекомендует:

1. Для объектов от 1500 м² и выше — капитальные склады.
2. Для площадей до 1500 м² — можно быстровозводимые здания, но с фундаментом и конструкциями по ГОСТ.

Часто задаваемые вопросы

1. Нужно ли получать разрешение на строительство склада?
2. Можно ли зарегистрировать склад в Росреестре?
3. Что с налогами?
4. Какие ГОСТы и СНиПы применяются при строительстве?

Вопросы эксперту

Сегодня в наш офис мы  пригласили к обсуждению адвоката Антона Филогина, эксперта в области строительного права. Он ответил на самые частые вопросы инвесторов и застройщиков:

1. Чем грозит признание склада самовольной постройкой?

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит безусловному сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет. Применение данной меры влечет за собой полную утрату инвестиционных вложений, произведенных в создание объекта.

Ключевыми юридически значимыми основаниями для признания объекта самовольной постройкой являются: возведение на непредоставленном в установленном порядке земельном участке; отсутствие необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию; а также существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, создающее угрозу безопасности граждан и окружающей среды.

Исходя из сложившейся судебной практики последний критерий о наличии угрозы безопасности является определяющим в судебных спорах о легализации самовольных построек.

Важным правовым последствием признания объекта самовольной постройкой является законодательный запрет на осуществление его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и, как следствие, невозможность возникновения права собственности на такой объект.

2. Можно ли обжаловать отказ в регистрации склада в Росреестре?

Отказ органа Росреестра в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права носит характер ненормативного правового акта и может быть оспорен в арбитражном суде в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. Для успешного обжалования необходимо получение мотивированного отказа и установление его несоответствия действующему законодательству.

Анализ судебной практики подтверждает наличие оснований для оспаривания действий Росреестра, если причины отказа являются незаконными.

3. Когда экспертиза обязательна, а когда её можно избежать?

В силу положений ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации является обязательной для объектов капитального строительства, относящихся к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам. Для отдельно стоящих складских объектов с количеством этажей не более двух, площадью до 1500 кв.м., не отнесенных к указанной выше категории, проведение государственной экспертизы не требуется.

Критерии отнесения объектов к особо опасным и технически сложным установлены ст. 48.1 ГрК РФ.

4. Какую ответственность несёт инвестор за несоблюдение норм пожарной безопасности?

Инвестор, выступая в качестве собственника или титульного владельца объекта, несет административную ответственность по ст. 20.4 КоАП РФ.

Для юридических лиц размер штрафных санкций по данной статье может достигать двух миллионов рублей, а также применяется такая мера, как приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

В ситуациях, когда несоблюдение правил пожарной безопасности повлекло за собой по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью либо смерть человека, действия виновных лиц подлежат квалификации по ст. 219 Уголовного кодекса РФ.

Бремя обеспечения соответствия объекта обязательным требованиям пожарной безопасности возлагается на собственника или владельца склада (в ч. 1 ст. 38 ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).

5. Что делать, если подрядчик нарушил условия строительства и сроки?

При нарушении подрядчиком условий договора строительного подряда, в частности сроков выполнения работ и их надлежащего качеств рекомендуется зафиксировать нарушения путем составления соответствующих актов и направить подрядчику письменную претензию с требованием об устранении недостатков.

Взыскание предусмотренных договором штрафных санкций и убытков возможно путем предъявления иска в арбитражный суд.

Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Также, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

6. Можно ли узаконить некапитальный склад спустя годы эксплуатации?

Легализация объекта, не являющегося объектом капитального строительства (некапитального строения, сооружения), возможна при условии его соответствия требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории и иным требованиям, предусмотренным законом.

Иски о легализации самовольных построек в порядке ст. 222 ГК РФ рассматриваются в судебном порядке.

7. Как проверить юридическую чистоту земельного участка перед строительством склада?

Предварительная проверка земельного участка включает в себя истребование выписки из ЕГРН для установления правообладателя, наличия обременений и вида разрешенного использования. Принципиальное значение имеет соответствие вида разрешенного использования планируемому виду деятельности – строительству складского объекта. Дополнительно необходимо получить градостроительный план земельного участка для проверки установленных градостроительных регламентов и ограничений.

При этом следует отметить, что такая проверка земельного участка является подготовительной и не учитывает множество рисков. Для более глубокого и профессионального исследования вопроса следует учитывать Правила землепользования и застройки, наличие санитарно-защитных, водоохранных, приаэродромных и иных зон с особыми условиями использования.

На практике для исключения указанных выше рисков обращаются к специалистам по земельному праву и недвижимости за получением правового заключения. Адвокат несет ответственность за изложенные в таком документе выводы, которая как правило страхуется на значительную сумму.

8. Какие штрафы предусмотрены за эксплуатацию объекта без разрешения?

Административная ответственность в виде значительных штрафов наступает за использование объекта без разрешения на ввод. Размер санкций для юридических лиц достигает одного миллиона рублей при повторных нарушениях. Дополнительной мерой воздействия может стать приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию квалифицируется по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ и влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой итоговый административный акт, выдаваемый уполномоченным органом власти, который удостоверяет полное завершение строительства и соблюдение всех предусмотренных законодательством требований.

9. Какие правовые механизмы защищают инвестиции в складскую недвижимость?

 Первоочередным элементом защиты является проведение всестороннего юридического, финансового и технического аудита, направленного на выявление скрытых рисков до момента совершения инвестиций. Параллельно осуществляется разработка структуры сделки и подготовка детализированных договорных документов, закрепляющих баланс интересов сторон и предусматривающих эффективные механизмы ответственности за неисполнение обязательств.

Для дополнительного обеспечения интересов инвестора применяются обеспечительные меры, включающие регистрацию залога (ипотеки) на объект недвижимости, а также страхование рисков утраты права собственности (титульное страхование) и гражданской ответственности.

Реализация указанного комплекса мер формирует многоуровневую систему защиты капиталовложений, минимизирующую потенциальные правовые и финансовые риски на всех этапах реализации инвестиционного проекта.

Подводные камни для инвесторов

1. Юридический статус объекта.
2. Инженерные сети и их согласование.
3. Экспертиза проекта (ФЗ №384).
4. Финансирование и инвестиционная привлекательность.

Опыт ПРОМРЕСУРС

Мы строим склады и ангары под ключ:

• В Подмосковье — проходили экспертизу и получали разрешения.
• Для частных инвесторов до 1000 м² — делали проекты с соблюдением ГОСТ.
• На объектах с MR Group и Sezar Group использовали металлоконструкции собственного производства, сократив сроки и металлоемкость на 30%.

Вывод

Если вы инвестируете в складскую недвижимость, защищайте свои вложения.
Стройте сразу в рамках правового поля— это исключит риск штрафов, недостроев и потерь капитала.

Компания ПРОМРЕСУРС возьмёт на себя проектирование, согласования, экспертизу, строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

С уважением, команда ПРОМРЕСУРС

ВМЕСТЕ СТРОИМ БУДУЩЕЕ!

 

Читайте также:

Быстровозводимые здания из металлоконструкций под ключ
Строительство ангаров из металлоконструкций под ключ в Москве и МО